Gayrimenkul hukukunun en çok tartışılan konularından biri olan önalım (şufa) hakkı davalarında, bedelin belirlenmesi usulü köklü bir değişikliğe uğradı. Türkiye Büyük Millet Meclisi’nden geçen 11. Yargı Paketi kapsamında, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan düzenleme, hisseli taşınmaz satışlarında dengeleri tamamen değiştirecek niteliktedir.
Aslan Duran Hukuk Bürosu olarak, mülkiyet hakkını ve dürüstlük kuralını doğrudan etkileyen bu yeni düzenlemenin hukuki ve uygulamadaki sonuçlarını sizler için derledik.
Eski Sistem Nasıldı? “Tapu Bedeli” Sorunu
Yapılan değişiklik öncesinde yürürlükte olan sistemde; önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, dava konusu payın tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcıya düşen tapu harç/giderlerini mahkeme veznesine yatırmakla yükümlüydü.
Ancak bu sistem, uygulamada ciddi adaletsizliklere yol açmaktaydı. Ülkemizde taşınmaz satışlarında, daha az tapu harcı ödemek veya farklı saiklerle, tapu devir bedelinin gerçek değerin çok altında gösterilmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur.
Bu durum, şufa hakkının kötüye kullanılmasına zemin hazırlıyordu. Önalım hakkı, düşük gösterilen tapu bedelleri üzerinden kullanıldığında, taşınmazın gerçek değerinin çok altında bir bedelle el değiştirmesine neden oluyordu. Bu tablo, hem mülkiyet hakkının özüne dokunuyor hem de Türk Medeni Kanunu’nun temel prensibi olan dürüstlük kuralına aykırı sonuçlar doğuruyordu.
Yeni Düzenleme Ne Getiriyor? (TMK 734/2 Değişikliği)
TMK 734/2 maddesinde yapılan değişikliğin temel hukuki anlamı şudur: Artık şufa davalarında bedel tespiti, sadece tapuda yazan rakama göre değil, taşınmazın gerçek değerine (rayiç bedel) göre yapılacaktır .
Bu değişiklik ile birlikte:
Muvazaanın Önüne Geçilmesi: Düşük bedelli satışlar üzerinden haksız kazanç sağlanması engellenecek.
Adil Bedel Tespiti: Önalım hakkını kullanan kişi, taşınmazın güncel piyasa değeri ne ise o bedeli ödeyerek hisseye sahip olabilecek.
Mülkiyet Hakkının Korunması: Satın alan üçüncü kişinin, tapuda bedeli düşük gösterdiği için malını gerçek değerinin çok altında kaybetme riski ortadan kalkacak.
Sonuç
Şufa davalarındaki bu köklü yöntem değişikliği, gayrimenkul hukukunda “bedel muvazaası” iddialarını ve buna bağlı uzun yargılama süreçlerini de değiştirecektir. Artık mahkemeler, önalım bedelini belirlerken tapu senedindeki rakamla sınırlı kalmayıp, taşınmazın gerçek değerini araştıracaktır.
Bu süreçte hak kaybı yaşamamak ve taşınmazınızın gerçek değeri üzerinden işlem yapılmasını sağlamak için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanız büyük önem taşımaktadır.
Leave a Reply